João Cìlia, CEO da Porta da Frente Christie’s
Mercado do luxo é um segmento aspiracional que vive no patamar do sonho
"Acreditamos que a procura por produtos verdadeiramente excepcionais continuará a aumentar e a acompanhar o desenvolvimento deste segmento no país", admite João Cìlia, CEO da Porta da Frente Christie’s.
Apesar de Portugal continuar a ser atractivo para este segmento de mercado, o responsável pela rede de mediação de imobiliário de luxo coloca alguns obstáculos, nomedamente o fim do RNH que poder reduzir o número de estrangeiro a mudar para Portugal, procurando assim outros mercados concorrentes, como Espanha e Itália, ono entanto, considera que o impacto será moderado e gradual, pois o regime irá manter-se para os actuais detentores, até ao final dos seus 10 anos.
O que se pode esperar para o mercado imobiliário em 2024?
No segmento premium, o início de 2024 poderá ser marcado por alguma incerteza. Sem ser ainda claro o impacto no mercado das medidas do pacote Mais Habitação, em especial, o fim do estatuto de Residente Não Habitual (RNH), e com incerteza política até Março, deveremos continuar a assistir a uma maior indecisão por parte das pessoas e dos investidores, arrastando assim um pouco o tempo médio para fecho dos negócios.
Contudo, não será expectável um ajuste do mercado. A verdade é que os factores estruturais que influenciam o preço irão manter-se, tanto do lado da oferta, com os custos de construção, as dificuldades de licenciamento, a elevada carga fiscal, entre outros, como do lado da procura, já que Portugal mantém alguns dos seus fatores de atratividade para o cliente internacional.
2024 poderá assim trazer uma maior estabilização do mercado residencial premium, com um crescimento mais moderado dos preços e do número de transacções, isto quando comparado com os crescimentos exponenciais dos últimos três anos.
Neste enquadramento, torna-se essencial para as mediadoras um maior enfoque na melhoria da sua operação e níveis de serviço, até porque o crescimento terá de vir, em grande medida, pelo ganho de quota de mercado.
Quais as tendências para este ano que podem dinamizar o imobiliário?
No sector mais alto do mercado imobiliário, continuaremos a observar uma inclinação para a procura de áreas premium fora do centro da cidade. Destacam-se localidades como Miraflores e Belas, proporcionando a possibilidade de trocar habitações por espaços mais amplos, sem a necessidade de capital adicional. Com o teletrabalho a tornar-se cada vez mais uma realidade, não apenas os portugueses, mas também os nómadas digitais e outros estrangeiros, têm optado por áreas menos centrais, numa clara preferência pelo espaço em detrimento da centralidade.
Por outro lado, outra tendência crescente para 2024 é a procura por produtos que ofereçam uma série de valências únicas e que permitam uma vida completa quase sem sair de casa: espaços de SPA (até para animais), coworking, ginásio, áreas gourmet e até serviço de recepção de encomendas são alguns dos serviços oferecidos em alguns projectos.
E as maiores dificuldades que o mercado pode enfrentar?
Enquanto não soubermos ao certo que incentivos à construção e habitação poderão surgir com o novo governo em 2024, será difícil prever se existirá um aumento de oferta imobiliária. Neste momento, e com a informação e medidas existentes, não existe um cenário positivo para o aumento de oferta, pois não existem incentivos eficazes (relacionados directamente com carga fiscal, custos de construção e tempos de licenciamento demasiados longos) para colocar mais casas no mercado.
Apesar do fim do RNH poder reduzir o número de estrangeiro a mudar para Portugal, procurando assim outros mercados concorrentes, como Espanha e Itália, o impacto será moderado e gradual, pois o regime irá manter-se para os actuais detentores, até ao final dos seus 10 anos.
Prevemos assim que o fim do RNH poderá ter algo impacto no segmento “ultra luxo”, ou seja de casas acima de 2-3 milhões de euros, mas ainda assim moderado e gradual.
Este impacto será apenas no número de transações neste segmento muito específico de mercado e não no preço. A verdade é que os factores estruturais que influenciam o preço irão manter-se, tanto do lado da oferta, com os custos de construção, as dificuldades de licenciamento, a elevada carga fiscal, entre outros, como do lado da procura, já que Portugal mantém alguns dos seus factores de atractividade para o cliente internacional.
No mercado “mass” o aumento da oferta é ainda mais difícil que aconteça. Com o aumento do custo da dívida, custos de construção elevados e elevada carga fiscal, fica cada vez mais difícil aos promotores imobiliários conseguirem desenvolver novos projectos a preços acessíveis. Hoje em dia, mesmo na periferia dos centros urbanos é difícil conseguir lançar nova construção abaixo dos 3.500 euros/m2. Imaginando uma família de classe média, que procura um T2 de 100 m2. Ao valor de 3.500 euros/m2, mais IMT e imposto de selo, iria comprar um apartamento por ~400k€. Com a actual Euribor, e considerando uma entrada de 50k€, o custo mensal do crédito a 40 anos para este apartamento seria de 1.500 euros, ou seja, bem acima do salário médio Bruto em Portugal.
Quais as perspectivas para o imobiliário de luxo em 2024?
Portugal tem presenciado um crescimento exponencial no mercado do luxo, não só a nível de presença internacional no nosso país, mas também de destaque nacional com produção local e artesanal. Existem cada vez mais produtos e serviços que aspiram a fazer parte deste segmento, e o nosso país está cada vez mais bem posicionado como um hub de luxo: hotelaria, relojoaria, gastronomia, têxteis, cosmética, entre outros.
Essa tendência estende-se igualmente ao imobiliário, onde acreditamos que a procura por produtos verdadeiramente excepcionais continuará a aumentar e a acompanhar o desenvolvimento deste segmento no país.
O que procuram estes clientes? Imóveis verdadeiramente extraordinários que beneficiem de uma localização privilegiada – ou altamente exclusiva, tecnologia de ponta e praticidade, acabamentos irrepreensíveis e elementos diferenciadores que tornem a sua casa única.
O mercado do luxo é um segmento aspiracional, que vive no patamar do sonho e onde o serviço ao cliente terá um papel fundamental para distinguir os diferentes players de mercado. É exatamente aqui que queremos continuar a investir e trabalhar cada vez melhor: oferecer o melhor serviço aos nossos clientes, não só com as melhores ferramentas digitais, mas acima de tudo com um tratamento diferenciado e atento a todas as suas necessidades.
